Nebenkosten · Stand: Juli 2026
Betriebskostenspiegel 2026: Nebenkosten pro m² & umlagefähige Kosten
Mieter zahlen im Schnitt 2,67 € Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat; fallen alle Kostenarten an, können es bis zu 3,68 €/m² sein (Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025). Umlagefähig sind nur die 17 Kostenarten der Betriebskostenverordnung — Verwaltung und Reparaturen gehören nie in die Abrechnung.
Wie hoch sind die Nebenkosten pro Quadratmeter?
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds wertet jährlich tausende Abrechnungen aus. Für das Abrechnungsjahr 2024 liegt der tatsächlich gezahlte Durchschnitt bei 2,67 €/m²/Monat (+6 % zum Vorjahr); für eine 80-m²-Wohnung mit allen Kostenarten summiert sich die „zweite Miete“ auf bis zu 3.533 € im Jahr. Viele Ratgeber zitieren noch den Wert 2,17 € — der stammt aus dem Abrechnungsjahr 2018 und ist vier Ausgaben alt. Die Durchschnittswerte je Kostenart:
| Kostenart | Ø €/m²/Monat |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | 1,32 € |
| Hauswart | 0,37 € |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 0,31 € |
| Wasser inkl. Abwasser | 0,29 € |
| Gebäudereinigung | 0,21 € |
| Aufzug | 0,20 € |
| Grundsteuer | 0,18 € |
| Müllbeseitigung | 0,16 € |
| Gartenpflege | 0,15 € |
| Kabelanschluss (nur noch Altfälle) | 0,07 € |
| Sonstige Betriebskosten | 0,07 € |
| Beleuchtung | 0,06 € |
| Straßenreinigung | 0,04 € |
| Schornsteinreinigung | 0,04 € |
Quelle: Deutscher Mieterbund, 17. Betriebskostenspiegel (Abrechnungsjahr 2024). Die Werte sind Vergleichsmaßstab, keine Obergrenze — deutliche Abweichungen sind aber ein Anlass, die Abrechnung zu prüfen.
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Welche Kosten darf der Vermieter umlegen?
§ 2 der Betriebskostenverordnung zählt die umlagefähigen Kostenarten abschließend auf — und der Mietvertrag muss die Umlage vereinbaren. Die wichtigsten:
- Grundsteuer (laufende öffentliche Lasten)
- Wasserversorgung & Entwässerung
- Heizung & Warmwasser
- Aufzug
- Straßenreinigung & Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung (Gemeinschaftsflächen)
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hauswart
- Wäschepflege-Einrichtungen
- Sonstige Betriebskosten (nur wenn im Vertrag konkret benannt)
Was gehört nicht in die Abrechnung?
Nicht umlagefähig sind Verwaltung und Instandhaltung (§ 1 Abs. 2 BetrKV) — genau hier stecken die häufigsten Abrechnungsfehler:
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführung, Porto)
- Instandhaltung und Reparaturen — auch am Aufzug
- Bankgebühren und Zinsen
- Kosten leerstehender Wohnungen (trägt der Vermieter)
- Anschaffung von Zählern und Rauchmeldern
- Kabel-TV-Gebühren (seit 01.07.2024 generell nicht mehr umlagefähig)
Welche Fristen gelten für die Abrechnung?
Beide Seiten haben je 12 Monate (§ 556 Abs. 3 BGB): Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen — für das Abrechnungsjahr 2025 also meist bis zum 31.12.2026. Verpasst er die Frist, sind Nachforderungen ausgeschlossen; ein Guthaben müssen Sie trotzdem erhalten. Sie selbst haben 12 Monate ab Zugang der Abrechnung für Einwendungen — danach sind auch berechtigte Einwände abgeschnitten. Zusätzlich haben Sie das Recht, die Originalbelege einzusehen.
Wie oft sind Abrechnungen fehlerhaft?
Nach der Beratungserfahrung des Deutschen Mieterbunds ist etwa jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Der Abrechnungsdienst Mineko kommt in seiner Auswertung von über 37.000 eingereichten Abrechnungen (2025 geprüft) sogar auf 86 % Fehlerquote bei durchschnittlich rund 565 € zu viel geforderten Kosten — wobei dort vor allem Mieter einreichen, die bereits einen Verdacht haben. Typische Fehler: nicht umlagefähige Posten, falsche Wohnfläche, falscher Verteilerschlüssel und fehlende Vorauszahlungen.
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Wie werden die CO₂-Kosten aufgeteilt?
Seit 2023 teilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz die CO₂-Abgabe aufs Heizen zwischen Mieter und Vermieter — nach einem 10-Stufenmodell: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter (bis zu 95 %); in sehr effizienten Häusern tragen Mieter bis zu 100 %. Der CO₂-Preis liegt 2026 in einem Versteigerungskorridor von 55 bis 65 € pro Tonne (2025: 55 € Festpreis). Prüfen Sie in der Abrechnung, ob der Vermieteranteil überhaupt abgezogen wurde — das wird häufig vergessen.
Was gilt für die Heizkostenabrechnung?
Heizung und Warmwasser sind mit Ø 1,32 €/m²/Monat der größte Posten. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass 50 bis 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden; wird das missachtet, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizKV). Bei fernablesbaren Zählern stehen Ihnen monatliche Verbrauchsinformationen zu — und bis zum 31.12.2026 müssen alle Erfassungsgeräte fernablesbar nachgerüstet sein. Fehlen fernablesbare Geräte oder die Monatsinfo, sind weitere 3 % Kürzung möglich.
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten 2026?+–
Nach dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025) zahlen Mieter im Schnitt 2,67 €/m² im Monat — fallen alle Kostenarten an, können es bis zu 3,68 €/m² sein. Für eine 80-m²-Wohnung sind das bis zu 3.533 € im Jahr, die „zweite Miete“.
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?+–
Nur die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgezählten Kostenarten — von Grundsteuer über Heizung bis Hauswart — und auch die nur, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. „Sonstige Betriebskosten“ müssen im Vertrag konkret benannt sein, ein Pauschalverweis genügt nicht.
Was darf nicht in der Nebenkostenabrechnung stehen?+–
Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Bankgebühren und die Kosten leerstehender Wohnungen — die trägt der Vermieter (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Kabel-TV-Gebühren sind seit dem 01.07.2024 ebenfalls nicht mehr umlagefähig. Solche Posten sind die häufigsten Fehlerquellen.
Wie lange kann ich einer Nebenkostenabrechnung widersprechen?+–
Sie haben 12 Monate ab Zugang der Abrechnung für Einwendungen (§ 556 Abs. 3 BGB). Umgekehrt muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen — danach sind Nachforderungen ausgeschlossen. Ein Guthaben steht Ihnen auch bei verspäteter Abrechnung zu.
Kann ich die Heizkostenabrechnung kürzen?+–
Ja: Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl die Heizkostenverordnung das vorschreibt, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizKV). Weitere 3 % Kürzung sind möglich, wenn fernablesbare Zähler fehlen oder die monatlichen Verbrauchsinformationen ausbleiben.
Muss ich als Mieter die Grundsteuer zahlen?+–
Ja — die Grundsteuer ist als laufende öffentliche Last umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV), im Schnitt 0,18 €/m²/Monat. Daran hat auch die Grundsteuerreform 2025 nichts geändert; durch neue Hebesätze kann sich der Betrag aber spürbar verschieben. Der Mieterbund fordert, die Grundsteuer aus dem Katalog zu streichen — geltendes Recht ist das nicht.
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